BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 116
Miércoles 15 de mayo de 2013
Sec. I. Pág. 36373
I.
DISPOSICIONES GENERALES
JEFATURA DEL ESTADO
5073
Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los
deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
JUAN CARLOS I
REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley.
PREÁMBULO
La atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas
por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un
préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en
dificultades para hacer frente a sus obligaciones, exige la adopción de medidas que, en
diferentes formas, contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios.
Si bien la tasa de morosidad en nuestro país es baja, hay que tener muy presente el
drama social que supone, para cada una de las personas o familias que se encuentran en
dificultades para atender sus pagos, la posibilidad de que, debido a esta situación, puedan
ver incrementarse sus deudas o llegar a perder su vivienda habitual.
El esfuerzo colectivo que están llevando a cabo los ciudadanos de nuestro país con el
fin de superar de manera conjunta la situación de dificultad que atravesamos, requiere
que, del mismo modo y desde todos los sectores, se continúen adoptando medidas para
garantizar que ningún ciudadano es conducido a una situación de exclusión social.
Con este fin, es necesario profundizar en las líneas que se han ido desarrollando en
los últimos tiempos, para perfeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores
que, a causa de tales circunstancias excepcionales, han visto alterada su situación
económica o patrimonial y se han encontrado en una situación merecedora de protección.
A estos efectos se aprueba esta Ley, que consta de cuatro capítulos.
El primero de ellos prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los
desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de
exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso
judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor
la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos
casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda
al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas.
La suspensión de los lanzamientos afectará a las personas que se encuentren dentro
de una situación de especial vulnerabilidad. En efecto, para que un deudor hipotecario se
encuentre en este ámbito de aplicación será necesario el cumplimiento de dos tipos de
requisitos. De un lado, los colectivos sociales que van a poder acogerse son las familias
numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor
de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor
hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones
sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.
Asimismo, en las familias que se acojan a esta suspensión, los ingresos no podrán
superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Este
límite se eleva respecto de unidades familiares en las que algún miembro sea persona
con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o
dependientes. Además, es necesario que, en los cuatro años anteriores al momento de la
solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias
económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
cve: BOE-A-2013-5073
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Miércoles 15 de mayo de 2013
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La alteración significativa de sus circunstancias económicas se mide en función de la
variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en los últimos cuatros años.
Finalmente, la inclusión en el ámbito de aplicación pasa por el cumplimiento de otros
requisitos, entre los que se pueden destacar que la cuota hipotecaria resulte superior al 50
por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad
familiar, o que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre
la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
La trascendencia de esta previsión normativa es indudable, pues garantiza que
durante este período de tiempo, los deudores hipotecarios especialmente vulnerables no
puedan ser desalojados de sus viviendas, con la confianza de que, a la finalización de
este período, habrán superado la situación de dificultad en que se puedan encontrar en el
momento actual.
Para estos deudores especialmente vulnerables se prevé además que la deuda que
no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengue más interés de demora
que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda
pendiente.
El Capítulo II introduce mejoras en el mercado hipotecario a través de la modificación de
la Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946; la Ley 2/1981,
de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario; y la Ley 41/2007, de 7 de diciembre,
por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario
y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y
el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
Especialmente relevante es el hecho de que, para las hipotecas constituidas sobre vivienda
habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a
tres veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe expresamente la capitalización de
estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera
insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar
a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el
principal deje de devengar interés. Adicionalmente se fortalece en la Ley Hipotecaria el
régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados. Por otro lado, se refuerza la
independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.
En la venta extrajudicial se introduce la posibilidad de que el Notario pueda suspender
la misma cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente,
en la forma prevista por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dicte resolución
decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato
de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas.
Además, se faculta expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna
cláusula del contrato puede ser abusiva. Dichas modificaciones se adoptan como
consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de
marzo de 2013, dictada en el asunto por el que se resuelve la cuestión prejudicial
planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación
de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.
El Capítulo III recoge diferentes modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil con el
fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e
intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto,
se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución. En particular, como medida de gran
relevancia, se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una
vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución
dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que
se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Además, se permite que el deudor participe
de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada. Por otro lado, se facilita el
acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los
licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario para pujar del 20
al 5 por cien del valor de tasación de los bienes. Asimismo se duplica, en idéntico sentido,
el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la
adjudicación.
cve: BOE-A-2013-5073
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